condominium

定义

condominium 指一种把同一宗不动产分割为「专有」与「共有」两部分的产权结构。业主对建筑物内可独立使用的住宅、商业用房等专属空间享有单独所有权，同时对专属空间以外的走廊、电梯、屋顶、外墙等部分享有共有权，并因此参与共同管理^[3]。中华民国《民法》第 799 条对「区分所有建筑物」的表述与此一致：数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就建筑物及其附属物的共同部分共有^[4]。

专有部分须满足构造上可区分、使用上可独立、能够单独作为所有权标的等条件，才能成为单独所有权的客体^[5]。共有部分则包括法定共有与约定共有两类：前者如地基、梁柱、楼梯、电梯、供水供电供暖系统，后者指依合意由原本可设专有权的空间转为共用的部分^[2]。

各国对该制度的称谓并不统一。德国、奥地利称「住宅所有权」，瑞士称「楼层所有权」，日本称「建筑物区分所有权」，美国则称「公寓所有权」^[2]。美国各州的用语也有差异，另有「单位所有权」「水平所有权」等说法，但都以 condominium 一词表示^[6]。

原理

condominium 的核心是把「一物一权」原则在立体空间上作出调整：建筑物的物理整体不可分割，但依社会观念可以划分为若干各有其所有权人的部分，只要不妨碍物权公示与交易安全，即可承认其独立存在^[5]。在此基础上形成「专有权 + 共有权 + 成员权」的复合结构，其中专有权处于主导地位，取得专有权即随之取得共有权与管理参与权^[5]。

共有持份的计算通常以专有部分面积占专有部分总面积的比例为准，但允许当事人另行约定^[4]。中华人民共和国《物权法》第 80 条规定，费用分摊与收益分配先依约定，无约定或约定不明时按专有部分面积占建筑物总面积的比例确定^[3]。

专有权与共有权不可分离处分。《物权法》第 72 条规定，业主转让住宅或经营性用房时，其对共有部分的共有与共同管理权一并转让^[3]；中华民国《民法》同样规定，专有部分与其所属共有部分及基地的权利，不得分离而移转或设定负担^[4]。

在物理形态上，区分所有建筑物可分为纵割式、横割式与混合式三类：纵割式如连栋或双并住宅，共用部分极少；横割式按楼层上下切分；混合式既分层又分单元，是现代公寓大厦最常见的形态^[5]。

发展历程

早期民法对建筑物所有权的规定与一般不动产差异不大。法国民法典第 664 条虽涉及一栋房屋数层分属数人时的修缮费用分担，但由于多人共有一栋建筑的情形稀少，区分所有权制度并不发达；德国、瑞士甚至一度明文否定此类关系^[2]。

第一次世界大战后城市化加速，城市人口骤增、地价上涨，建筑向高层发展，多数城市居民只能拥有建筑物的一部分；第二次世界大战后电梯、集中供水供电供暖、共用停车场等附属设施成为必要消费资料，专为调整这类多人关系的立法随之出现^[2]。欧洲大陆最早完成相关立法的是奥地利，该国于 1948 年制定《住宅所有权法》；西德于 1951 年制定《住宅所有权和永久居住权法》；荷兰、葡萄牙于 1950 年，西班牙于 1962 年制定特别法；瑞士于 1965 年将区分所有权纳入民法典；日本于 1962 年仿效西德立法^[2]。

在美国，最早涉及 condominium 的立法出现于波多黎各，1951 年当地通过一项关于建筑物所有权的法令，1958 年正式颁布《楼层所有权法》^[7]。联邦住宅管理局将该法译出并推出示范法，各州据此制定本州法律；到 1967 年每个州都采纳了示范法的某个版本^[8]。到 1969 年，美国已有 39 个州完成相关立法^[9]。

中华人民共和国在 2007 年施行的《物权法》中以专章规定「业主的建筑物区分所有权」，明确业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利^[10]。

应用

condominium 主要应用于集合住宅。排屋式共管公寓的单元直接朝外而非叠层布置，独栋式共管公寓外观接近独立住宅，但院落、建筑外部、街道与住客会所、游泳池、网球场等设施由全体单元业主共有与维护^[1]。商业地产同样可采用这一形式，购物中心内个别零售店或办公空间由业主各自持有，公共区域由各业主共同管理^[1]。

由于单元可单独设定抵押并取得独立产权凭证，condominium 便于获得住房贷款支持。美国 1964 年修订《国家住宅法》，将保险范围扩展至独栋式单元，承认该制度可用于横向布置的住宅，而非仅限于高层建筑^[11]。

共同事务通过业主自治组织处理。中华人民共和国《物权法》规定业主可成立业主大会并选举业主委员会，选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用维修资金、改建重建建筑物等事项须由业主共同决定，其中后两类事项需经专有部分占总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意^[3]。

condominium 与普通「apartment」（出租公寓）的差别在于法律所有权形式而非建筑外观：前者单元由个人持有并共有公共区域，后者通常由单一业主持有并出租给多名租户，仅凭外观无法分辨两者^[1]。

局限

condominium 把建筑物整体置于共有关系之下，业主的处分自由因此受限。共有权具有从属性，随专有权变动而变动，且只要建筑物存在，共有人不得请求分割共有部分，这与普通共有人可请求分割其应有部分不同^[6]。业主行使专有权时也不得危及建筑物安全或损害其他业主的合法权益^[3]。

业主大会或业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力，个别业主若认为决定侵害其合法权益，只能请求人民法院予以撤销^[3]。这意味着个人意见在多数决机制下未必得到体现。

共有部分的界定与登记在实践中较易产生争议。现行不动产登记模式若仅以套内面积加公摊面积合并计算，难以体现专有所有权与共有所有权的区分，容易造成权属关系混乱^[12]。天然共有部分因不易计算记录，通常不由登记簿记载，只能依法律原则与实例加以界定^[12]。

此外，condominium 并不必然意味着业主拥有土地本身。英国、香港、新加坡的部分私人公寓采用土地租借权制度，业主持有的是特定期限的产权而非土地所有权^[1]。

参见

• 建筑物区分所有权 —— 中文法学语境中与 condominium 相对应的物权概念与制度名称

• 物权法 —— 中华人民共和国以专章规定业主建筑物区分所有权的法律

• 业主大会 —— condominium 中共有事务的决策机构

• 物业管理 —— 承担共有部分维护与服务的行业活动

• 不动产权登记 —— 确认专有部分与共有部分权利归属的公示程序