三通一平

定义

三通一平指建设项目的施工现场在动工以前达到三项“通”和一项“平”的状态,即通水、通电、通路,以及场地平整。它是基建项目前期准备工作中施工准备阶段的一项标志性内容,也常被当作工程发包或招标的必备条件之一。^[1][4]

四项条件的界定各有侧重。水通专指给水;电通指施工用电已接到现场,具备用电条件;路通指场外道路已铺到现场入口附近,车辆能够进出;场地平整指拟建建筑物所在范围基本平整,清除障碍物后略作人工整理即可进入施工。^[5]

在房地产开发和土地一级开发语境中,三通一平还被用来概括土地前期开发的基本内容:把“生地”整理为具备动工开发条件的“熟地”,再进入出让或转让环节。^[3]

原理

三通一平的作用是把“能否施工”这一前置问题提前解决。施工需要生产用水、生活用水和消防用水,需要满足大型垂直运输机械与中小型机具运行的供电容量,需要材料、设备与劳务进场的运输通道,也需要可供测量放线、布置生产区与生活区的平整场地,四项条件缺一即难以形成连续作业面。^[1]

因此其核定通常按施工组织设计反推规模:用水量按建筑规模、结构、檐高与进场人数测算,供电量按工期、建筑物高度与跨度、构件重量所决定的机械型号与数量测算,引入点一般要求接至建筑红线以内,再由施工单位在红线内布设临时管网和线路,能借用正式管线的则优先借用,以减少临时设施费用。^[1]

具体范围和深度并无全国统一规定,通常理解为把满足施工高峰需要的水源、电源引入建筑红线以内,提供大型机械和运输车辆可以进入现场的道路,并清除现场障碍物、平整场地;大中型工业项目现场范围较大时,水、电和临时道路引至何处可由甲乙双方商定。^[4]

发展历程

三通一平的概念与我国基本建设程序和土地供应方式的演变相关。在土地有偿出让推行之前,地方财政难以承担拆迁、平整和基础设施建设投入,曾较多采用“毛地”出让,由用地单位自行完成前期开发;随着土地供应转向“净地”出让,前期开发由供地方在出让前完成成为主流要求。^[6]

2007 年发布的有关加大闲置土地处置力度的文件提出,出让前应处理土地产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的通水、通电、通路和土地平整等前期开发,使土地具备动工开发所需的基本条件。^[6]

此后的土地储备管理制度把前期开发内容扩展到“七通一平”,要求在道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设和土地平整方面达到“通平”要求,地方实践中对地表附属物拆除、场地标高、围墙设置等还有更细的规定。^[6]

旧版施工招标文件示范文本则把“三通一平”作为发包人应当完成的开工准备工作写入合同条款,与开工通知、场地移交期限等一并约定,使其从行业习惯表述转为可执行的合同义务。^[7]

应用

在施工承包合同中,三通一平常被列为发包人应提供的施工条件。有的项目约定开工前 14 天完成现场三通一平并满足施工要求,开工前 7 天确定施工用水、用电接入点,临时道路则由承包方按批准的施工组织设计修建并承担费用;也有项目把三通一平费用计入招标控制价,由承包人在投标报价中综合考虑。^[7][8]

责任划分因合同类型而异。一般合同条件下,三通一平多由建设单位即业主负责解决,建设单位无力量施工时可委托承包单位实施,该情况不适用于实行总承包的工程;而在工程总承包或部分地方项目中,临时变压器、临时用水由发包人申请安装,其余三通一平工作在“场地准备及临时设施费”中报价,由承包人承担。^[4][9]

在土地开发环节,三通一平与五通一平、七通一平构成递进的标准序列:五通一平在三通一平之外增加通讯和排水,七通一平进一步包含给水、排水、电力、道路、通讯、热力和燃气等市政配套,多用于一级开发后形成的熟地;三通一平则更接近开工前的临时性配套条件。^[5][10]

由于三通一平涉及的费用和工序相对独立,实践中也常作为单独标段发包。例如钱江三桥改建提升工程即以“临时工程(三通一平)”为标段进行公开招标,招标范围限于为主体工程提供开工条件的临时工程。^[11]

局限

三通一平只是开工的最低条件,不覆盖排水、通讯、燃气、热力等后续需求。随着项目对市政配套要求提高,单靠三通一平往往不足以支撑正式施工和交付使用,这也是五通一平、七通一平被更广泛采用的原因。^[5]

其范围界定缺乏统一规定,容易在计价和移交环节产生分歧。水源、电源引至红线内何处、临时道路修到哪一段、场地平整到何种标高,都可能需要甲乙双方另行商定;若合同未细化,费用归属与工期责任难以直接判定。^[4]

作为临时性配套,三通一平完成后的设施通常不构成永久市政能力,项目建成后仍需接入正式管网和电网;同时其投入并不直接形成工程实体,在造价构成中属于前期费用或临时设施费用,需要单独管理以避免重复计取。^[2][1]

参见

• 五通一平 —— 在三通一平基础上增加通讯和排水条件的更高配套标准。

• 七通一平 —— 土地一级开发后通常要求达到的市政配套与场地平整条件。

• 土地一级开发 —— 通过征地、拆迁和基础设施建设把生地整理为熟地的过程。

• 施工组织设计 —— 测算水、电需求并安排临时设施的施工技术文件。

• 建筑红线 —— 水源、电源和道路引入范围的常用界定界线。